The un-sustainable housing market in Poland. Statistical data analysis and the energy embodied in economic value as a new sustainability indicator

The construction sector (building, utilization and main-

tenance of buildings as well as their demolition) is

responsible for – according to various estimations – the

expenditure of about 50% of raw materials, 40% of

energy

and 16% of water on a global scale [1]. Therefore,

it seems reasonable to claim that this sphere of man’s

activity is important from the point of view of affecting

the environment and that the improvement in this activity

shall also significantly influence the environment quality.

There are attempts to limit this negative influence (and it

is being done) through the increase of effectiveness of

using the environmental resources. New technologies of

constructing buildings, innovative materials and search-

ing for new renewable sources of energy serve this idea.

A one-sentence description of this policy was uttered by

famous architect Norman Foster: […] we should do more

with less [2]. In other words: if striving for the civilization

development and increase of wealth are our axioms – we

ought to do it in a manner that is possibly the least harm-

ful for the environment.

One moment of reﬂ ection, however, should lead to

a con clusion that this attitude constitutes the (root) cause

of the majority of problems connected with the state of

According to IEA (International Energy Agency), in Poland

energy consumption in buildings is 40.59% of the total energy consump-

tion of the state – more than in industry or transportation [1].

2014

2(38)

DOI: 10.5277/arc140204

Krzysztof Cebrat*

Nie-zrównoważony rynek mieszkaniowy w Polsce.

Analiza danych statystycznych i wskaźnik energii wbudowanej

w pieniądz jako nowe narzędzie oceny zrównoważenia

The un-sustainable housing market in Poland.

Statistical data analysis and the energy embodied in economic value

as a new sustainability indicator

Sektor budowlany (budowa, eksploatacja i utrzyma-

nie budynków oraz ich rozbiórka) odpowiadają – według

różnych szacunków – za zużycie w skali globalnej około

50% surowców, 40% energii

i 16% wody [1]. Wydaje się

więc słuszne uznanie, że ta sfera działalności człowieka

jest istotna z punktu widzenia oddziaływania na środowi-

sko naturalne, i że poprawa jakości w niej dokonana rów-

nież w sposób istotny wpłynie na jakość środowis ka. Ten

negatywny wpływ można próbować ograniczyć (i jest to

czynione) przez zwiększanie efektywności wykorzystania

zasobów środowiska. Służą temu nowe technologie wzno-

szenia budynków, innowacyjne materiały, poszukiwanie

nowych, odnawialnych źródeł energii. Jednozdaniowy

opis takiej polityki padł z ust znanego architekta Normana

Fostera: […] należy robić więcej, jak najmniejszym kosz-

tem

[2]. Inaczej mówiąc: skoro dążenie do rozwoju cywi-

lizacji i wzrostu zamożności są aksjomatami – powinni-

śmy to robić w sposób możliwie najmniej obciążający

środowisko.

Chwila zastanowienia powinna jednak doprowadzić do

uznania, że taka właśnie postawa jest (pra)przyczyną

* Wydział Architektury Politechniki Wrocławskiej/Faculty of

Architecture, Wrocław University of Technology.

Według IEA (International Energy Agency), w Polsce zużycie

energii w budynkach to 40,59% całkowitego zużycia energii w kraju –

więcej niż w przemyśle lub transporcie [1].

Cytaty wykorzystane w pracy tłumaczył autor.

40 Krzysztof Cebrat

the environment that we have to cope with at present. For

as long as we continue wanting still more and more and

we tend to understand development only as a physical

growth, the decreasing costs – regardless whether they are

economic or environmental ones – shall not prevent a pro-

cess of degradation of our surroundings.

Models of growth

There is no unlimited growth. Visions of the world that

is endlessly explored by man were possible in the 19

cen-

tury at the beginnings of the industrial era when huma nity

revelled in opportunities provided by the newly dis co -

vered technology.

For example, the scientists of that period claimed that

the size of the (human) population depends only on its

preceding size, which can be expressed by the following

formula

(1)

where N constituted a size of population (e.g. people) at

time t, while r was a certain constant influencing the

growth speed [3]. This would mean that the size of popu-

lation ought to grow in the geometrical progress.

It would probably be so in the reality if conditions

li miting this growth did not exist. And one of these con-

ditions is undoubtedly resourcefulness of the environ-

ment. This dependency – negative feedback in the growth

mo del of the population size – was first noticed by Pierre

Fran çois Verhulst from Belgium. In 1838 he published

a paper with a formula which is well known at present,

i.e.:

(2)

whose veracity was proved by, among other things, the

research on the then population of France, Belgium and

Russia [3]. As it results from that formula (where designa-

tions are identical with the ones in the Malthus formula),

the population size at a given moment depends constantly

on its preceding sizes, however, it is limited by a certain

value which determines the environment capacity – there-

fore the size of a population is limited by exhaustible

environment resources. It is more limited when a popula-

tion is greater.

It was pointedly shown in 1972 by the authors of the

report Limits to growth [4] where predictions as regards

exhaustion of known resources of the environment,

which are necessary for the civilisation development in

about the middle of the 21

century seem – in the light of

the conducted research – to be still actual [5]. According

to current findings, in spite of the official policy of

sustainabi lity (which may prove its ineffectiveness), the

world’s development goes almost exactly down the path

which is called business as usual by the authors of the

This formula was presented by Thomas Robert Malthus in about

1798.

więk szości problemów związanych ze stanem środowiska,

z któ rymi się obecnie borykamy. Dopóki bowiem bę -

dziemy ciągle chcieć więcej, dopóki rozwój będziemy

rozumieć wyłącznie jako fizyczny wzrost, dopóty male ją-

ce koszty, niezależnie czy ekonomiczne, czy środo wis-

kowe, nie zapobiegną degradacji naszego otoczenia.

Modele wzrostu

Nie ma rozwoju nieograniczonego. Wizje świata bez

koń ca eksploatowanego przez człowieka miały szanse

funkcjonować w wieku XIX u początków ery przemys-

łowej, kiedy ludzkość zachłysnęła się możliwościami,

jakie dawała odkrywana technologia.

Ówcześni uczeni twierdzili na przykład, że wielkość

populacji (ludzkiej) zależy wyłącznie od jej wielkości

poprzedzającej, co można było wyrazić wzorem

(1)

gdzie N to była wielkość populacji (np. ludzi) w cza sie t,

a r było pewną stałą wpływającą na szybkość wzrostu [3].

Znaczyłoby to, że liczebność populacji po winna rosnąć

w postępie geometrycznym.

Prawdopodobnie byłoby tak w rzeczywistości, gdyby

nie istniały warunki ten wzrost ograniczające. A takim

nie wątpliwie jest zasobność środowiska. Na tę zależność

– sprzężenia zwrotnego ujemnego w modelu wzrostu

liczebności populacji – jako pierwszy zwrócił uwagę

Belg Pierre François Verhulst. W 1838 r. opublikował

pracę z obecnie bardzo znanym już wzorem:

(2)

którego prawdziwość dowiedziona została, między in ny-

mi, badaniami populacji ówczesnej Francji, Belgii i Rosji

[3]. Ze wzoru (w którym oznaczenia są identycz ne jak

we wzorze Malthusa) wynika, że wielkość popula cji

w danym momencie zależy ciągle od jej wielkości wcześ-

niejszej, lecz jest już ograniczona pewną wielkoś cią K

ok reś lającą pojemność środowiska – wielkość popu lacji jest

więc ograniczana wyczerpywalnymi zasobami śro do wis-

ka. Tym bardziej ograniczona, im większa jest populacja.

Dobitnie wykazali to w 1972 r. autorzy raportu Limits

to growth [4], którego przewidywania wyczerpania się

znanych, a koniecznych do rozwoju cywilizacji zasobów

środowiska około połowy XXI w. zdają się – w świetle

prowadzonych badań – ciągle aktualne [5]. Według obec-

nych ustaleń, pomimo prowadzonej oficjalnie polityki

zrównoważenia (co może dowodzić jej nieskuteczności),

światowy rozwój zmierza prawie dokładnie ścieżką

nazwaną przez autorów raportu business as usual, zakła-

dającą, że po roku 1972 nic nie ulegnie zmianie – rozwój

cywilizacji człowieka nie zostanie ani zrównoważony, ani

nie przeżyje rewolucji technologicznej.

William Rees (wespół z Mathisem Wackernagelem

twór ca pojęcia ecological footprint) już w 1990 r., a więc

Wzór ten podał Thomas Robert Malthus około roku 1798.

dt K

rN 1–

dt K

rN 1–

Mieszkalnictwo a zrównoważenie. Dane i oceny /Housing and sustainability. Data and estimations 41

report assuming that after 1972 nothing is going to be

changed – the civilisation development of man shall be

neither sustainable nor shall it survive a technological

revolution.

William Rees (along with Mathis Wackernagel who is

the author of the notion ecological footprint) already in

1990 before the Earth Summit in Rio de Janeiro noticed

that As the term “sustainable development” has been em -

braced by the political mainstream, its meaning has

drifted from its original concern with ensuring future

ecological stability towards ensuring sustainable materi-

al growth; it is no longer a challenge to the conventional

economic paradigm. True sustainability demands a radi-

cally different economics which fully recognizes the pro-

cesses and limits of the biosphere [6, p. 18].

Perhaps in these events we can observe a failure of this

policy so far. There is no courage to state that sustainabil-

ity first of all means self-limitation and not necessarily

a search for technological innovations which shall make

it possible to overcome subsequent crises connected with

material growth

[7].

The housing market

In fact, the aforementioned facts call the sense of the

present manner of the construction sector functioning and

the housing market in Poland into question, contrary to

expectations of the sector itself. According to big con-

struction companies [8], attractiveness of the housing

development has a lower assessment than in 2011,

but even though, according to the respondents, it is the

third sector of the market as regards perspectives of the

development (right after energetic construction and rail-

road engineering).

However, the data published by the GUS (Central Sta-

tistical Ofﬁ ce) may show something completely oppo-

site. On the basis of the statistical yearbook of 2012 [9]

(number, area of ﬂ ats) and on the basis of the Central

Statistical Ofﬁ ce information note [10] it was assumed

that in order to determine the closest estimate of a demand

for apartments, it is necessary to compare the number of

households and the number of accessible apartments.

In accordance with the following household deﬁ nition

formulated by GUS [10]: [...] a household should be

understood as a group of related or non-related persons

who live and provide for the family together. If any of the

persons living in this apartment lives on his/her own,

such a person forms a separate one-person household.

A group of non-related persons who live together may

form one multi-person household if they provide for

them selves together or several one-person households.

There were references to the model of growth in which it was

suggested that a generally geometric growth (in the described case it was

concerned with changes in the intensity of using a terrain) should be

divided into stages each of which would consist of three phases, i.e.

intensification, involution and crisis, where at the moment of growth

inhibition (involution phase) a leap to a more intensive manner of using

resources (innovation) takes place in which each subsequent stage lasts

shorter than the previous one (exponential growth of a general trend) [7].

przed Szczytem Ziemi w Rio de Janeiro zauważył, że:

[…] Kiedy termin „zrównoważony rozwój” został wchło-

nięty przez główny nurt polityki, jego znaczenie uległo

zmianie. Miejsce pierwotnego zaangażowania w rozwią-

za nie problemu stabilności ekosystemu Ziemi zajęło dba-

nie o trwały rozwój materialny. Zrównoważony rozwój

prze stał być wyzwaniem dla konwencjonalnej ekonomii.

Tym czasem prawdziwe zrównoważenie wymaga diame -

tralnie innej ekonomii, która w pełni uznaje procesy i og -

ra niczenia biosfery [6, s. 18].

Być może w tym należy upatrywać fiasko dotychczaso-

wej polityki. Brakuje odwagi, by stwierdzić, że zrów no-

ważenie oznacza przede wszystkim samoograniczenie,

a niekoniecznie poszukiwanie technologicznych inno wa-

cji, które pozwolą pokonywać kolejne kryzysy na drodze

wzrostu materialnego

[7].

Rynek mieszkaniowy

Powyższe właściwie podważa sens obecnego sposo-

bu funkcjonowania sektora budowalnego i rynku miesz-

kaniowego w Polsce; wbrew przewidywaniom samej

bran ży. Według funkcjonujących dużych ﬁ rm budowla-

nych [8] atrakcyjność budownictwa mieszkaniowego jest

bowiem oceniana gorzej niż w 2011 r., ale i tak jest to,

według respondentów, trzeci co do perspektyw rozwoju

segment rynku (zaraz po budownictwie energetycznym

i ko lejnictwie).

Tymczasem z danych publikowanych przez Główny

Urząd Statystyczny może wynikać coś wręcz przeciwne-

go. Na podstawie rocznika statystycznego z 2012 r. [9]

(liczba, powierzchnia mieszkań) oraz na podstawie notat-

ki informacyjnej GUS [10] założono, że najbliższym

prawdy określeniem zapotrzebowania na mieszkania

będzie porównanie liczby gospodarstw domowych i licz-

by dostępnych mieszkań.

Zgodnie z definicją gospodarstwa domowego sfor mu-

łowaną przez GUS [10]: […] przez gospodarstwo domo-

we należy rozumieć zespół osób spokrewnionych lub

niespo krew nionych, mieszkających razem i wspólnie

utrzy mujących się. Jeżeli jakakolwiek osoba w tym miesz-

kaniu utrzymuje się oddzielnie, osoba taka tworzy odrębne

jed no osobowe gospodarstwo domowe. Grupa osób nie-

spo krewnionych, mieszkających razem, moż

e tworzyć

jed no wieloosobowe gospodarstwo domowe, jeśli wspól-

nie ut rzy mują się, lub kilka gospodarstw jednoosobo-

wych. Gos podarstwa domowe tworzą osoby mieszkające

sta le lub przebywające czasowo w mieszkaniach.

Przedstawiona definicja gospodarstwa domowego jest

oparta na kryterium wspólnego gospodarowania docho-

dami, bez względu na źródło pochodzenia tych dochodów.

Odwołano się do modelu wzrostu, w którym zaproponowano,

aby ogólnie geometryczny wzrost (w opisywanym przypadku dotyczył

on zmiany intensywności wykorzystania terenu) podzielić na etapy,

z których każdy składał się z trzech faz: intensyfikacji, inwolucji i kry-

zysu, gdzie w momencie zahamowania wzrostu (faza inwolucji) nastę-

puje przeskok do bardziej intensywnego sposobu korzystania z zasobów

(innowacja), i w którym każdy kolejny etap trwa krócej niż poprzedni

(wzrost wykładniczy ogólnego trendu) [7].

42 Krzysztof Cebrat

Jest to tzw. definicja ekonomiczna, stosowana we wszyst-

kich dotychczasowych spisach ludności i mieszkań, jak

również – z nieznacznymi modyfikacjami – w badaniach

reprezentacyjnych prowadzonych w gospodarstwach do -

mo wych. Ustalenie liczby gospodarstw domowych w miesz-

kaniu oraz relacji pokrewieństwa pomiędzy osobami w każ-

dym z tych gospodarstw – jest niezwykle ważne dla

wy odrębniania liczby i typów rodzin […].

Na potrzeby pracy przyjęto więc, że zapotrzebowanie

na mieszkania można określać na podstawie liczby gos-

podarstw domowych. Osoby utrzymujące się samodziel-

nie, ale mieszkające z innymi, tworzą własne jednooso-

bowe gospodarstwo i potencjalnie mogą potrzebować

w przyszłości własnego mieszkania.

Wychodząc z założenia, że minimum liczby mieszkań

określa stosunek: jedno mieszkanie na jedno gospodarst-

wo domowe, dokonano porównania tych wartości w skali

Polski w 2011 r. Wyniki przedstawiono w tabeli 1.

Według danych za rok 2011 w skali kraju istniał defi-

cyt wynoszący 77 000 mieszkań. Przy czym, przy wiel-

kościach średnich powierzchni mieszkań i liczbie osób

zamieszkujących jedno mieszkanie, z punktu widzenia

komfortu zamieszkania sytuacja wydaje si

ę dobra: na jed-

ne go mieszkańca przypadało około 25 m

powierzchni

użytkowej mieszkania.

W 2012 r. oddano do użytku 152 904 mieszkania

a w pierwszych dwóch miesiącach 2013 r. 37 643 miesz-

kania. W 2012 r. rozpoczęto budowę 141 798 mieszkań

– nie wiadomo, ile z nich zostało oddanych w tym samym

roku.

Jeżeli w 2011 r. wystąpił deficyt 77 000 mieszkań, a do

marca 2013 oddano ich do użytku ponad 190 000, to zna-

czy, że potrzeby Polaków w tym zakresie mogłyby już

zostać zaspokojone, chyba że w tym samym czasie ponad

110 000 mieszkań zostało zlikwidowanych.

Porównanie liczby gospodarstw domowych i dostęp-

nych mieszkań dla Polski w marcu 2013 r. wyglądałoby

więc następująco: przy liczbie gospodarstw domowych

Na podstawie danych: www.stat.gov.pl [data dostępu: 30.03.2013].

Dane opracowane przez GUS i wskazywane przez raport agencji PMR

[8] są rozbieżne.

Households are formed by persons who live permanently

or temporarily in apartments.

The presented deﬁ nition of the household is based

on the criterion of joint managing incomes regard less

of these incomes’ sources. It is the so called econo mic

deﬁ nition which is used in all population censuses and

lists of apartments as well as – along with insigniﬁ cant

modiﬁ cations – in the representative research carried

out in households. Determining the number of house -

holds in an apartment as well as the relationships

between persons in each of these households – is extre me-

ly important in order to determine the number and types of

families [...].

Therefore, for the needs of this paper, it was assumed

that the demand for apartments can be determined on the

basis of the number of households. Persons who live on

their own but share the same apartment form their own

one-person household and potentially – may need their

own apartment in the future.

Following the assumption that a minimum of the

number of apartments is determined by the following

ratio: one apartment for one household, a comparison of

these values was made on the Polish scale in 2011. The

results are presented in Table 1.

According to the data for the year 2011, there was

a deficit amounting to 77 000 apartments on the Polish

scale. However, taking into account mean sizes of apart-

ment areas and a number of persons living in one apart-

ment, the situation seems good from the point of view of

comfort of living, i.e. there was about 25 m

of the apart-

ment usable area per one inhabitant.

In 2012, 152 904 apartments

were opened for use and

during the first two months of 2013 – 37 643 apartments.

In 2012 construction of 141 798 apartments started – but

it is not known how many of them were opened for use in

the same year.

If in 2011 there was a deficit of 77 000 apartments and

until March 2013 over 190 000 apartments were opened

for use, it means that the needs of the Poles in this range

could have been satisfied unless 110 000 apartments had

been liquidated at the same time.

A comparison of the number of households and acces-

sible apartments for Poland in March 2013 would be as

follows: at the number of households equalling

13 572 000

the number of apartments was assessed as

13 685 547, so an oversupply amounted to 113 547.

At the same time, also according to GUS data [12] in

over 400 000 buildings there are exactly 486 331 unin-

habited apartments!

On the basis of the data: www.stat.gov.pl [accessed: 30.03.2013].

The data worked out by GUS and the data presented by PMR Agency

[8] are inconsistent.

It can be assumed that this number increased but the last certain

value presented by GUS results from the Census which was carried out

in 2011 and the number is lower, i.e. 13 568 000 of households. The

discrepancy between the data published by one office (a difference of

four thousand) can be surprising. However, broker companies, which

made only general references to GUS data, show much higher numbers,

i.e. 14 697 000 (in 2011 – 14 571 000) [11], which is clearly inconsistent

with the official data published by the Office.

Miasta

Towns

Wieś

Village

Ogółem

Total

Liczba gospodarstw

domowych

Number of households

9 150 000 4 422 000 13 572 000

Liczba mieszkań

Number of apartments

9 105 000 4 390 000 13 495 000

Deficyt mieszkań

Deficit of apartments

45 000 32 000 77 000

Tab. 1. Porównanie liczby gospodarstw domowych i dostępnych

mieszkań w Polsce w 2011 r.

Table 1. Comparison of the number of households with accessible

apartments in Poland in 2011

Mieszkalnictwo a zrównoważenie. Dane i oceny /Housing and sustainability. Data and estimations 43

This leads to the conclusion that the housing mar-

ket in Poland is far from sustainability. This is also

proved by the research carried out by Ewa Stachura [13],

which shows a probable reason for this situation, namely,

it is not the needs (a standard of apartments is assessed as

good by respondents) but aspirations that make the Poles

change apartments.

It must be explained that a proposed thesis about the

surplus of apartments assumes a very big simplification of

comparing condition of the construction market and the

needs of future users. However, it is a conscious simpli-

fication which aims at showing that the introduction of

new apartments into the market at present – including

detached houses – does not result from their deficit. And

because apartments exist, the reasons of the problem and

solutions to the problem concerning appropriation of

areas (about 10 000 ha per year [9]) and the use of other

resources of the environment for residential purposes

must be searched somewhere else.

By the notion “demand” we must understand a real

demand for the number of apartments. This means that

willingness to have the second and next apartments is

excluded. If it is assumed that “sustainability” consists in

self-limitation, we cannot yield to similar “willingness” at

the same time. Here, a single comparison of the basic

needs of man with a possibility of satisfying them is

made.

Most of the urban development models assume that the

factor which has the biggest influence on the allocation of

functions, including residential ones, is connected with

work places [14]. Migrations of people are to a large

extent forced by the search for better paid jobs (or any

work) and a necessity to satisfy the basic needs, which is

possible only in the situation of having a job. On the other

hand, migrations have an impact on an irregular demand

for apartments. But – as it was shown above – it is treated

as a separate problem, namely we should consider wheth-

er it is better to change the place of living (causing

a deficit of apartments, e.g. within and around big city

centres and an increase in the number of uninhabited flats

in villages as well as in smaller settlements which are get-

ting poorer) or to shape the labour market in a way which

would prevent this situation

The fact that can be controversial is the proposed thesis

about the surplus of apartments which does not take into

consideration technical condition of the existing number

of apartments. Nowadays, more than 50% of apartments

is older than 40 years and 1/5 of flats was built before

World War II [9]. However, it was assumed that – except

for the buildings which are in extremely bad technical

condition – in all the remaining cases saving energy con-

sidered in the building life cycle or the land where a build-

ing is situated requires repairs or at worst – demolition

and construction of new buildings but in the same place.

According to the 2011 National Census referring to people and

flats – Dolnośląskie District (Lower Silesia), almost all counties in the

southern part of the district note a decrease in population density in rela-

tion to 2002 (the largest in Wałbrzych County). At the same time

Wrocław County noted the largest increase in the population growth.

rów nej 13 572 000

, liczbę mieszkań określono na

13 685 547, czyli ich nadpodaż wynosiła 113 547.

Jednocześnie, również z danych GUS [12] wynika, że

obecnie w ponad 400 000 budynków znajduje się dok ład-

nie 486 331 niezamieszkanych lokali!

Skłania to do stwierdzenia, że rynek mieszkaniowy

jest w Polsce daleki od zrównoważenia. Potwierdzają to

również badania wykonane przez Ewę Stachurę [13],

które wskazują na prawdopodobną przyczynę takiego

stanu rzeczy: nie tyle potrzeby (standard mieszkań jest

dobrze oceniany przez ankietowanych), ile aspiracje

sprawiają, że Polacy zmieniają mieszkania.

Wyjaśnić należy, że postawiona teza o nadmiarze miesz-

kań zakłada bardzo duże uproszczenie zestawienia kondy-

cji rynku budowlanego i potrzeb przyszłych użyt kowników.

Jest to jednak uproszczenie świadome, mające na celu po -

ka zanie, że obecnie wprowadzanie na rynek nowych miesz-

kań – w tym domów jednorodzinnych – nie wynika z defi-

cytu ich liczby. A ponieważ mieszkania istnieją, przyczyn

i rozwiązań problemu zawłaszczania przestrzeni (oko ło

10 000 ha rocznie [9]) i zużycia innych zasobów śro-

dowiska na cele mieszkaniowe należy szukać gdzie indziej.

Przez zapotrzebowanie należy rozumieć rzeczywiste

zapotrzebowanie na liczbę mieszkań. To znaczy, że wy -

klu cza się chęć posiadania drugiego i kolejnych mieszkań.

Jeżeli bowiem zakłada się, że „zrównoważenie” polega

na samoograniczaniu się, to nie można jednocześnie ule-

gać podobnym „chęciom”. Dokonuje się tu prostego po -

rów nania podstawowych potrzeb człowieka z możliwością

ich zaspokojenia.

Większość modeli rozwoju urbanistycznego zakłada,

że czynnikiem mającym największy wpływ na alokację

funkcji, w tym mieszkaniowych, są miejsca pracy [14].

Migracje ludności w znacznej mierze wymuszane są więc

poszukiwaniem lepiej płatnej pracy (pracy w ogóle) i ko -

nieczności zaspokojenia właśnie owych podstawowych

potrzeb, które tylko dzięki pracy jest możliwe. Migracje

z kolei wpływają na nierównomierne zapotrzebowanie na

mieszkania. Lecz – jak wskazano wyżej – traktowane jest

to jako odrębny problem: należałoby się zastanowić, czy

lepiej zmieniać miejsce zamieszkania (powodując deficyt

mieszkań np. w ramach i wokół dużych ośrodków miej-

skich, a zwiększenie liczby pustostanów na wsi i w bied-

nie jących mniejszych miejscowościach), czy też tak mo -

delować rynek pracy, żeby to nie było konieczne

Co może być kontrowersyjne, postawiona teza o nad-

miarze mieszkań nie uwzględnia stanu technicznego ist-

Można założyć, że liczba ta się zwiększyła, ale ostatnia pewna

wielkość podana przez GUS wynika z Powszechnego Spisu Ludności

wykonanego w 2011 r. i wynosi mniej, bo 13 568 000 gospodarstw

domowych. Dziwić może rozbieżność pomiędzy danymi publikowany-

mi przez jeden urząd (różnica 4 tysięcy). Tymczasem firmy brokerskie,

powołując się jedynie ogólnie na GUS, podają znacznie wyższe liczby:

14 697 000 (w 2011 r. 14 571 000) [11], co jest ewidentnie niezgodne

z oficjalnymi danymi opublikowanymi przez Urząd.

Według Narodowego Spisu Ludności i Mieszkań 2011 – Wo je-

wództwo Dolnośląskie prawie wszystkie powiaty w południowej części

województwa notują spadek gęstości zaludnienia w stosunku do 2002 r.

(największy w powiecie wałbrzyskim). W tym samym okresie naj więk-

szy przyrost ludności odnotował powiat wrocławski.

44 Krzysztof Cebrat

niejącego zasobu. Tymczasem obecnie ponad połowa

lokali ma więcej niż 40 lat, a 1/5 pochodzi sprzed II woj-

ny światowej [9]. Założono jednak, że – pomijając bu -

dynki w skrajnie złym stanie technicznym – we wszyst-

kich pozostałych przypadkach oszczędność czy to energii

rozpatrywanej w cyklu życia obiektu, czy to gruntu naka-

zuje remontować, w najgorszym zaś przypadku – wy -

burzyć i budować od nowa, ale w tym samym miejscu.

W kontekście powyższych rozważań w szczególnie

nie korzystnym świetle postrzegać należy tendencję do

prze znaczania w miejscowych planach zagospodarowania

prze strzennego znacznych obszarów pod zabudowę miesz-

kaniową. Dane statystyczne w zestawieniu z rzeczy wis-

tymi potrzebami świadczą o braku jakiejkolwiek polityki

przestrzennej w każdej skali: kraju, województwa, po wia-

tu i gminy.

W 2011 r. prawo miejscowe pod budynki jedno- i wie-

lorodzinne przeznaczało 14,7% [15] powierzchni objętych

planami – czyli blisko 12 900 km

. Jeżeli przyjąć za GUS,

że w tym samym roku zabudowa taka zajmowała

297 000 ha (2970 km

), i że jest ona objęta tymi planami,

oznacza to przyrost powierzchni pod mieszkalnictwo

o ponad 330%. Ale bardziej istotne jest to, że zajęcie po -

zos tałych 9930 km

nawet w formie ekstensywnej (z wie-

lu względów niewskazanej) oznacza powstanie kolejnych

100 000 do mów. A taki scenariusz jest mało praw-

dopodobny (większość mieszkań powstaje w bardziej

intensywnych typach zabudowy). Prawo lokalne dopusz-

cza więc powstanie większej liczby mieszkań, a przyto-

czone dane dotyczą niespełna 1/3 powierzchni Polski –

dla takiej powierzchni są wykonane analizowane

miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

Trudno też się zgodzić ze stwierdzeniem, że […] usta-

lenia odnośnie wysokich udziałów terenów pod zabudowę,

wskazują, że plany miejscowe są opracowywane po

pierw sze w celu porządkowania sytuacji osadniczo-ur ba-

nis tycznej [15].

Wygląda bardziej na to, że zapisy miejscowych pla nów

zagospodarowania przestrzennego sankcjonują proce-

sy, które się właśnie dokonują. Nie roszczą sobie preten-

sji do ich zmiany czy znaczącego ukierunkowania rozwo-

ju. Faktycznie – nie kształtują polityki przestrzennej.

Generu ją natomiast koszty – a koszty to również energia

– a więc jeden z bardziej wrażliwych zasobów środo-

wiska…

Wskaźnik energii wbudowanej w pieniądz

– nowy wskaźnik zrównoważenia

Związki pomiędzy wartością ekonomiczną i zużyciem

zasobów są opisywane w teoriach dotyczących pieniądza.

Choć teorii tych jest bardzo wiele, to wspólne dla nich

jest założenie, że pieniądz jest zamiennikiem wartości

(towaru, usługi). A to znaczy, że jest tym samym zamien-

nikiem zasobu środowiska. Im więcej go wydajemy, tym

bardziej uszczuplamy zasoby środowiska. Tak więc kosz-

ty ponoszone przez inwestorów, fizyczny pieniądz wy -

dawany na każdym etapie inwestycji, należy roz pa trywać

również przez pryzmat jego pochodzenia i potencjału do

wykorzystania w przyszłości.

In the context of the above considerations, a tendency

to use large areas for housing development in the local

zoning plans must be perceived as particularly unfavour-

able. The statistical data in comparison with the real needs

show that there is no spatial policy on a national, district,

county or municipality scale.

In 2011 the local law allocated 14.7% [15] of the areas

included in the plans for single- and multi-family houses,

i.e. almost 12 900 km

. If we accept GUS data that in the

same year such development occupied 297 000 ha

(2970 km

) and it was included in these plans, this means

an increase of the housing development area by 330%.

However, a more significant fact is that the occupation of

the remaining 9930 km

, even in an extensive form (which

is unadvisable for many reasons), means construction of

the next 100 000 houses. And this scenario is highly

unlikely (most apartments are built in types of de ve-

lopment which are more intensive). The local law permits

construction of a greater number of flats and the above data

refer to less than 1/3 of the area of Poland – the analysed

local plans of spatial development are made for this area.

It is also difficult to agree with the following state-

ment: [...] specifications as regards a high percentage of

the development areas show that local plans are firstly

worked out in order to subordinate to a settlement and

urban situation [15].

It seems more probable that the provisions of the spa-

tial development plans sanction the processes which just

take place. They do not lay any claims to change them or

to direct the development significantly. In fact – they do

not shape a spatial policy. On the other hand, they gener-

ate costs – costs also constitute energy – one of the most

sensitive resources of the environment...

Energy indicator embodied in money

– a new indicator of sustainability

The relations between the economic value and the use

of resources are described in theories concerning money.

Although there are plenty of these theories, they have

a common assumption that money is a substitute of

a value (product, service). And this means that it is the

same substitute of the environment resource. The more

we spend, the more we reduce the environment resources.

Therefore, the costs borne by investors, physical money

spent on each stage of an investment should be also con-

sidered through the prism of its origin and a potential to

be used in the future.

These regularities were the basis of developing an indi-

cator of energy embodied in money [16] (further marked

as E

(3)

where:

stands for the amount of primary energy (E

) to pro-

duce a unit of a national product gross in current prices

expressed in the national currency.

According to the data from 2011 (PKB [Gross domestic

product – GDP] = 39 665 PLN/person [17] and consump-

PKB

Mieszkalnictwo a zrównoważenie. Dane i oceny /Housing and sustainability. Data and estimations 45

tion of primary energy 114 GJ/person [18]) production of

one zloty (PLN) PKB absorbed 0.79 kWh of prima -

ry energy, i.e. E

for Poland in 2011 it was 0.79 kWh/zl.

Knowing the value of E

at the moment of an

investment started and knowing the costs of an invest-

ment, it is possible to assess the energy which is ne -

cessa ry for its realisation without the necessity to learn

about details of the life cycle of particular materials and

components.

Value E

is proportional to the value of initial embo-

died energy in a building (E

) understood as total energy

that is necessary to gain raw materials, transport to a com-

pany and to a building site as well as for machining and

assembly [19]. However, value E

is bigger than the

output energy because the final effect in the form of

a building consists not only of “physical” elements but

also of their economic value, which also comprises, apart

from the use of resources, an income of sub-suppliers and

suppliers as well as everything that is connected with this

income – consumption or next investments.

Therefore, indicator E

should give us a better appro-

ximation of the consumption of energy than E

, which is

determined on the basis of accessible databases.

Next, the relation between these quantities may tell us

a lot about sustainability of economy for which indicators

were calculated and it may constitute an interesting field

of further research. A big difference (E

much bigger

than E

) could, for example, indicate an increased pres-

sure on the environment, i.e. a larger income increases

consumption and investments and these in turn increase

the use of natural resources and at the same time they are

not directly connected with the costs borne physically.

From the point of view of the present economy, it is

a situation which is assessed in a positive way. From the

point of view of steady state economy

assumptions –

quite the contrary.

It is difficult to make such a comparison for two rea-

sons. Firstly, only few countries have data concerning

energy embodied in materials and the amount of embod-

ied energy is to some extent dependent on a region. The

other problem is that it is not always certain whether

a given value constitutes output built energy or it is the

total of E

and recursive embodied energy (i.e. the one

that results from a necessity to keep materials and compo-

nents in appropriate condition during 50 years of the

building’s use).

Accessible data [19], [21] allow us to claim that the

total energy embodied in a building usually reaches the

value of about 5300 MJ/m

, i.e. about 1500 kWh/m

. The

statistical data for Great Britain from 2012 (GDP/per-

son = 38 589 $

, energy consumption at the level of

37 630 kWh/person) show that the production of one dol-

lar GDP absorbed 0.97 kWh [22]. A comparison with the

average price of apartments (4712 $/m

) shows a signifi-

Steady State Economy – the economic system propagated by

Herman Daly, among other things [in: 20].

The World economic data are usually presented in American dol-

lars. In order to avoid an error resulting from a difference in currency,

no conversion to the national currency was made in this comparison,

Prawidłowości te legły u podstaw stworzenia wskaź-

nika energii wbudowanej w pieniądz [16] (dalej ozna-

czany jako E

(3)

gdzie:

to ilość energii pierwotnej (E

) koniecznej do wy -

tworzenia jednostki produktu krajowego brutto w cenach

bieżących, wyrażonych w walucie krajowej.

Według danych z 2011 r. (PKB

= 39 665 zł/osobę [17]

i zużycie energii pierwotnej 114 GJ/osobę [18]) wy -

tworzenie jednej złotówki PKB pochłonęło 0,79 kWh

energii pierwotnej, czyli E

dla Polski w 2011 r. wy -

niosło 0,79 kWh/zł.

Znając wartość E

w momencie powstania inwesty -

cji oraz znając jej koszty, można oszacować energię

potrzeb ną do jej zrealizowania bez konieczności po -

znawania szczegółów cyklu życia poszczególnych ma te-

riałów i kom ponentów.

Wielkość E

jest proporcjonalna do wartości wyjś-

ciowej energii wbudowanej w budynek (E

), rozu -

mianej jako suma energii potrzebnej do pozyskania su -

row ca, transportu do zakładu i na budowę, obróbki

i montażu [19]. Jest jednak od niej większa, ponie waż

ostateczny efekt w postaci budynku składa się nie tyl-

ko z „fizycz nych” elementów, ale też z ich wartości

ekono micz nej, za którą poza zużyciem zasobów stoi

również do chód poddostawców i dostawców i wszystko

co z owym do cho dem się wiąże – konsumpcja lub kolejne

in westycje.

W związku z tym wskaźnik E

powinien dać nam

lepsze przybliżenie całkowitego zużycia energii niż E

określana na podstawie dostępnych baz danych.

Z kolei relacja pomiędzy tymi wielkościami może

powiedzieć wiele o zrównoważeniu gospodarki, dla któ-

rej wskaźniki były obliczane; i może stanowić cieka we

pole dalszych badań. Duża różnica (E

znacznie więk sze

niż E

) mogłaby na przykład świadczyć o zwiększonej

presji na środowisko: większy dochód napędza kon-

sumpcję i inwestycje, a te powiększają zu życie zasobów

naturalnych, jednocześnie nie będąc zwią zanymi bez-

pośrednio z fizycznie poniesionymi kosztami. Z punktu

widzenia obecnej ekonomii jest to sytuacja oceniana po -

zytywnie. Z punktu widzenia założeń ekonomii zrów-

noważonej

– wręcz przeciwnie.

Porównania takiego trudno jednak dokonać z dwóch

powodów. Po pierwsze, niewiele krajów dysponuje dany-

mi na temat energii wbudowanej w materiały, a wielkość

energii wbudowanej jest w pewnym stopniu zależna od

regionu. Problem drugi polega na tym, że nie zawsze

wiadomo, czy podawana wartość jest energią wbudowaną

wyjściową, czy też sumą E

i energii wbudowanej re ku-

rencyjnej (czyli tej, która wynika z konieczności utrzyma-

nia materiałów i komponentów we właściwym stanie

w trakcie 50 lat użytkowania budynku).

Tłumaczenie autora zwrotu Steady State Economy, systemu ekono-

micznego propagowanego m.in. przez Hermana Daly’ego [np. 20].

PKB

46 Krzysztof Cebrat

Dostępne dane [19], [21] pozwalają na stwierdzenie,

że całkowita energia wbudowana w budynek zwykle osią-

ga wartość około 5300 MJ/m

, czyli około 1500 kWh/m

Dane statystyczne dla Wielkiej Brytanii z 2012 r. (PKB/

osobę = 38 589 $

, zużycie energii na poziomie 37 630

kWh/osobę) wskazują, iż wytworzenie jednego dolara

PKB pochłonęło 0,97 kWh [22]. Z porównania ze śred-

nią ceną mieszkań (4712 $/m

) wynika znaczna dla Wiel-

kiej Bry tanii, choć przewidywana, różnica w wartości

= 4570 kWh/m

> E

= 1500 kWh/m

Przyjmując standardy europejskie w zakresie energii

wbudowanej, w Polsce (w 2011 r.) ta relacja wyglądałaby

następująco

: E

= 2999 kWh/m

> E

= 1500 kWh/m

jest więc wskaźnikiem, dzięki któremu można się

dowiedzieć wiele nie tylko na temat konkretnej inwestycji,

ale również o zrównoważeniu sektora budowlanego albo

gospodarki w ogóle (a wszystko to na podstawie danych

aktualizowanych co rok i łatwo dostępnych).

Nie są znane systemy certyfikacji ekologicznej bu -

dynków, które wiązałyby wielkość wpływu inwestycji na

środowisko z kosztami jej powstania. Tymczasem wiele

wskazuje na to, że im mniej pieniędzy wydamy na bu -

dowę, tym lepiej dla środowiska.

Podsumowanie

Zadziwić może to, że mimo powszechnej dostępności

danych i wieloletniego funkcjonowania teorii pieniądza

kwestie związku pomiędzy wartością ekonomiczną

a zu życiem zasobów środowiska nie przebiły się do tej

pory do świadomości większego grona osób. Dlaczego

więc w praktyce nie uwzględnia się tego związku, roz-

ważając ekonomikę i zrównoważenie jakichkolwiek in -

westycji? Pytanie pozostaje otwarte.

Prawdziwe oszczędności, ograniczenie stopnia wy -

korzystania środowiska, innymi słowy – zrównoważe-

nie ma szansę zaistnienia dopiero wówczas, gdy zacznie-

my być świadomi swoich rzeczywistych potrzeb. Nie

tych wyimaginowanych, sugerowanych i istniejących

w ma sowej świadomości. Nie tych będących pochod-

ną stop nia zamożności i wynikających z chęci podkreś-

lenia własnego statusu. Ale tych faktycznych: podykto-

wa nych biologią, społeczną rolą i życiem człowieka.

Chciej my trochę mniej.

Światowe dane ekonomiczne zwykle podawane są w dolarach

ame rykańskich. Aby uniknąć błędu wynikającego z różnicy kursów,

w tym porównaniu nie dokonano przeliczenia na walutę krajową.

Średnia cena 1 m

mieszkania w 2011 r. wyniosła 3797 zł [23].

cant al though predictable difference in value E

= 4570

kWh/m

> E

= 1500 kWh/m

Accepting European standards in the scope of embod-

ied energy, in Poland (in 2011) this relation would be as

follows

: E

= 2999 kWh/m

> E

= 1500 kWh/m

Therefore, E

constitutes an indicator thanks to which

we can learn more not only about a particular investment

but also about sustainability of the construction sector or

economy in general (and this is all on the basis of data

which are easily accessible and updated every year).

There are no systems of ecological certification of

buildings which would connect the significance of an

investment impact on the environment with the costs of

its realisation. However, it is indicated by many factors

that the less money we spend on an investment, the better

it is for the environment.

Summary

It may seem surprising that in spite of widespread

availability of data and many years of functioning of the

theory of money, the issues of the connection between an

economic value and the use of environmental resources

are still ignored in the awareness of a majority of people.

Why then in practice this connection is not taken into

account when considering economics and balancing any

investment? This question remains open.

Real savings, limiting the degree of using the environ-

ment, in other words – sustainability has a real chance of

coming into existence only after we start being aware of

our real needs. Not those imagined ones, those which are

suggested and which exist in the mass awareness. And not

those derived from a level of wealth and resulting from

our willingness to emphasise our own status. We should

rather go for actual needs, namely, the ones dictated by

biology, the social role and a man’s life. Let us want less.

Translated by

Bogusław Setkowicz

In 2011 the average price of 1 m

of an apartment was 3797 PLN

[23].

Bibliografia /References

[1] International Energy Agency, 2009 energy balance for Poland,

http://www.iea.org/stats/balancetable.asp?COUNTRY_CODE=PL

[accessed: 15.10.2012].

[2] Glancey J., Norman Foster at 75: Norman’s conquests, http://www.

guardian.co.uk/artanddesign/2010/jun/29/norman-foster-interview

[accessed: 26.10.2012].

[3] Kint J., Constales D., Vanderbauwhede A., Pierre-Francois

Verhulst’s Final Triumph, [w:] M. Ausloos, M. Dirickx (eds.), The

logistic map and the route to chaos. From the beginnings to modern

applications, Springer, Berlin–Heidelberg 2006, 18–21.

[4] Meadows D.H., Meadows D.L., Randers J., Behrens III W.W.,

Limits to growth, A Potomac Associates Book, [b.m.w.], 1972.

Mieszkalnictwo a zrównoważenie. Dane i oceny /Housing and sustainability. Data and estimations 47

[5] Turner G., Comparison of the Limits to Growth with thirty years of

rea lity, http://www.csiro.au/ﬁ les/ﬁ les/plje.pdf [accessed: 23.04.2011].

[6] Rees W.E., The ecology of sustainable development, „Ecologist”

1990, Vol. 20, No. 1, 18–23.

[7] Ellis E.C., Kaplan J.O., Fuller D.Q., Vavrus S., Goldewijk K.K.,

Verburg P.H., Used planet: A global history, www.pnas.org/cgi/

doi/10.1073/pnas.1217241110 [accessed: 23.01.2014].

[8] PMR, Raport – analiza rynku budowlanego, [w:] Inwestycje bu-

dowlane – Murator 2013, Wydawnictwo Murator, Warszawa 2012.

[9] Główny Urząd Statystyczny, Rocznik Statystyczny Rzeczpospolitej

Polskiej 2012, Warszawa 2012.

[10] Główny Urząd Statystyczny, Departament Badań Demograﬁ cznych

i Rynku Pracy, Notatka informacyjna – wyniki badań GUS; Gos-

podarstwa domowe w 2011 roku – wyniki spisu ludności i mieszkań

2011, www.stat.gov.pl [accessed: 16.04.2013].

[11] Turek B., W Polsce brakuje 2,4 miliona mieszkań, https://analizy.

homebroker.pl/news/w-polsce-brakuje-24-miliona-mieszkan-858

[accessed: 10.02.2014 r.].

[12] Główny Urząd Statystyczny, Zamieszkane budynki. Narodowy Spis

Powszechny Ludności i Mieszkań 2011, Warszawa 2013, http://

www.stat.gov.pl/gus/5840_14347_PLK_HTML.htm [accessed:

10.02.2014].

[13] Stachura E., Środowisko mieszkaniowe w Polsce. Ocena, oczekiwa-

nia, aspiracje, Wydawnictwo PK, Kraków 2013.

[14] Batty M., Urban Modelling. Algorithms, calibrations, predictions,

Cambridge University Press, Cambridge–London–New York–Mel-

bourne 1976.

[15] Śleszyński P., Górczyńska M., Deręgowska A., Zielińska B.,

Analiza stanu i uwarunkowań prac planistycznych w gminach na

koniec 2011 roku, Ministerstwo Infrastruktury, Warszawa 2012,

http://www.transport.gov.pl/files/0/1789468/analiza2011.pdf

[accessed: 5.06.2013].

[16] Cebrat K., Koszty budowy a zużycie energii – energia wbudowana

w pieniądz, [w:] A. Bać, J. Kasperski (red.), Kierunki rozwoju bu-

downictwa energooszczędnego i wykorzystania odnawialnych źró-

deł energii na terenie Dolnego Śląska, Oﬁ cyna Wydawnicza PWr,

Wrocław 2013, 73.

[17] Główny Urząd Statystyczny, Polska – wskaźniki makroekonomicz-

ne (PKD 2007), http://www.stat.gov.pl/gus/wskazniki_makro-

ekon_PLK_HTML.htm [accessed: 18.07.2013].

[18] Główny Urząd Statystyczny, Gospodarka paliwowo-energetyczna

w latach 2010–2011, Warszawa 2012.

[19] Hegger M., Fuchs M., Stark T., Zeumer M., Energy manual.

Sustainable architecture, Birkhauser, Basel–Boston–Berlin 2008.

[20] Daly H., Top 10 Policies for a Steady-State Economy, http://

steadystate.org/top-10-policies-for-a-steady-state-economy

[accessed: 31.01.2014].

[21] Hammond G.P., Jones C.I., Embodied energy and carbon in

construction materials, „Proceedings of the Institution of Civil

Engineers – Energy” 2008, No. 161(2), 93.

[22] Department of Energy and Climate Change. UK energy in brief

2012, https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/

attachment_data/file/65898/5942-uk-energy-in-brief-2012.pdf

[accessed: 18.07.2013].

[23] Główny Urząd Statystyczny, Cena 1 metra kwadratowego

powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użyt-

kowania, http://www.stat.gov.pl/gus/5840_4671_PLK_HTML.htm

[accessed: 16.04.2013].

Streszczenie

W pracy pokazano stan polskiego rynku mieszkaniowego w kontekście współczesnej i historycznej wiedzy o zrównoważeniu. Dane statystyczne

wskazują, iż propagowany model wzrostu gospodarczego, w tym również sektora budowlanego nie uwzględnia podstawowych zasad zrów-

noważonego rozwoju. Proponuje się, aby oprócz sprostowania ewidentnych niezgodności w informacjach przekazywanych przez reprezentantów

sektora budowlanego stosować w szacowaniu wpływu inwestycji na środowisko naturalne wskaźnik energii wbudowanej w pieniądz.

Słowa kluczowe: architektura zrównoważona, energia wbudowana w pieniądz, wskaźniki zrównoważenia

Abstract

The paper shows the state of the Polish housing market in the context of contemporary and historical knowledge about sustainability. Statistical data

shows that the promoted economic growth model does not take into account the basic principles of sustainable development. In addition to the cor-

rection of obvious inconsistencies in the information provided by the representatives of the housing market, there are also suggestions that we should

use the energy embodied in the economic value indicator to estimate the impact of the investment on the environment.

Key words: sustainable architecture, energy embodied in economic value, indicators of sustainability

Łapacz deszczu na budynku wielorodzinnym

w wiosce olimpijskiej w Vancouver

w Kanadzie. Wystająca poza budynek

konstrukcja ma za zadanie zebranie większej

ilości wody, która następnie posłuży do

zapełnienia ogrodów deszczowych i retencji

(fot. A. Bać, 2011)

The rain catcher on a multi-family building

in the former Olympic Village in Vancouver,

Canada. The protruding structure of the

building is supposed to catch a greater

amount of water to be used in rain gardens

and for retention (photo by A. Bać, 2011)

The un-sustainable housing market in Poland. Statistical data analysis and the energy embodied in economic value as a new sustainability indicator

Krzysztof Cebrat

doi:10.5277/arc140204

Abstract